Alojamento Local

Muitos portugueses encontram no alojamento local (arrendamento temporário de imóveis a turistas) uma forma de obterem rendimentos extra. Embora possa ser rentável, esta atividade é complexa e implica inúmeras obrigações.

Moradia, apartamento, quarto ou hostel. Independentemente da modalidade, esta atividade tem regras próprias, que são diferentes do arrendamento tradicional e dos empreendimentos turísticos. À luz da legislação, os estabelecimentos de alojamento local são caracterizados como “aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração” e que reúnam os requisitos previstos na lei. Conheça nove passos essenciais para ter um alojamento local.

1. Realizar a comunicação prévia com prazo

O registo dos estabelecimentos de alojamento local é realizado através de uma comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal competente. Esta inscrição é realizada exclusivamente no Balcão Único Eletrónico. Após este procedimento, obrigatório, será atribuído um número de registo – no prazo de 20 dias no caso dos hostels e de 10 dias nos restantes casos – que deverá ser utilizado na publicidade e documentação comercial do estabelecimento. Este é o título válido de abertura do estabelecimento ao público.

A comunicação prévia com prazo deve conter as seguintes informações:

Deve, ainda, ser acompanhada pelos seguintes documentos:

Fique a saber que 30 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, a câmara municipal realiza uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos.

2. Abrir atividade

Os rendimentos obtidos através do alojamento local são tributados em sede da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). Mas, desde 2017, também pode optar pela categoria F (rendimentos prediais).

Se escolher categoria B, é necessário iniciar atividade nas Finanças, com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta duração). Quando dá início à atividade, tem de optar pelo regime de tributação. Se os rendimentos obtidos não ultrapassarem os 200 000 euros, fica enquadrado no regime simplificado, podendo optar pelo regime de contabilidade organizada. Este último passa a ser obrigatório sempre que os rendimentos anuais forem superiores a 200 000 euros.

Em caso de optar pelo regime simplificado, será aplicado um coeficiente de 0,35 sobre os rendimentos obtidos. Na prática, paga imposto sobre 35% do valor recebido e os restantes 65% são considerados despesas inerentes à atividade. No regime de contabilidade organizada, os lucros e prejuízos são apurados com maior rigor e pode deduzir todas as despesas com a atividade, de acordo com as regras do IRS ou IRC. É, no entanto, obrigatório ter um contabilista certificado.

Se preferir ser tributado pela categoria F, pode englobar todos os rendimentos (sendo apurada a taxa a aplicar sobre a totalidade) ou tributar os rendimentos prediais à taxa de 28%.

3. Cumprir os requisitos gerais do alojamento local

Os estabelecimentos de alojamento local devem obedecer a alguns requisitos, previstos na lei:

4. Ter atenção aos requisitos de segurança

Além dos requisitos gerais, os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos da legislação aplicável (Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008). Porém, se o alojamento local tiver capacidade inferior a 10 pessoas, a legislação define regras mais simples. Estes imóveis devem ter:

5. Possuir livro de reclamações

Todos os estabelecimentos de alojamento local devem ter livro de reclamações (devidamente anunciado) e facultá-lo sempre que o utente o peça, diz o artigo 20.º da Lei 62/2018, de 22 de agosto. O titular da exploração deve manter, por um período mínimo de três anos, um arquivo organizado dos livros de reclamações. O livro custa 19,76 euros e pode ser adquirido online, através do site da Imprensa Nacional – Casa da Moeda ou nas lojas físicas.

6. Ter livro de informações em várias línguas

No alojamento local tem ainda de estar disponível um livro de informações com instruções sobre o funcionamento do estabelecimento e as respetivas regras de utilização internas (recolha e seleção de resíduos urbanos, eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso dos vizinhos à vizinhança. Além disso, este documento deve conter o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.

O livro de informações tem de ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

7. Contratar um seguro de responsabilidade civil obrigatório

Quem explorar um alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício onde se encontra instalada a unidade. Por isso, a lei obriga a contratar um seguro multirrisco de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento. Se não houver seguro válido, o registo é cancelado.

8. Comunicar a entrada e saída de estrangeiros ao SEF

Se pretende abrir um alojamento local, tem de se inscrever no SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa (artigo 14.º da Lei n.º 23/2007). Para tal, deve preencher o boletim de alojamento no prazo de três dias úteis a contar da data de entrada. É ainda obrigatório comunicar a saída dos mesmos, no prazo máximo de três dias úteis. Saiba mais sobre este procedimento aqui.

9. Conhecer as obrigações fiscais

Explorar um alojamento local implica alguns obrigações fiscais, como sejam:

 

Nota: Este artigo já contempla as novas regras do alojamento local, que foram publicadas em Diário da República a 22 de agosto de 2018.

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