Compra de Imóvel

A compra de um imóvel requer a preparação cuidadosa dos documentos necessários e o cumprimento de uma série de procedimentos para garantir o sucesso da transação. Apresentamos os principais documentos que devem ser apresentados, bem como os passos mais importantes na compra de um imóvel em Portugal por um investidor estrangeiro.

O processo de compra pode ser dividido em quatro fases distintas:

1ª Fase – Obtenção e Análise da Documentação do Imóvel em questão

Escolhido o imóvel a comprar, é aconselhável contratar um advogado que o possa aconselhar em todo o processo, analisar os documentos do imóvel e deslocar-se às entidades competentes para os obter:

i) Na Repartição de Finanças:

ii) Na Conservatória do Registo Predial:

– Obter uma certidão predial / imóvel actualizada. É, sem dúvida, o documento mais importante pois, para além de confirmar em que nome está registado o imóvel, indica também a existência de eventuais ónus ou encargos para terceiros, bem como se o imóvel está sujeito a algum tipo de hipoteca, servidão, penhora ou processo judicial. Confirma ainda a morada do imóvel, as áreas e se estas correspondem às que estão reflectidas na caderneta predial. É ainda possível obter o historial legal do imóvel, incluindo dados dos anteriores proprietários, datas de compra e venda, entre outros.

iii) Na Câmara Municipal:

2ª Fase – Elaboração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Após análise de toda a documentação do imóvel e das condições prévias e restrições associadas à compra do mesmo, é elaborado o CPCV. Este é o acordo pelo qual ambas as partes – de comum acordo ou unilateralmente – se comprometem a assinar um futuro contrato definitivo (escritura). Neste sentido, o CPCV deve refletir todos os comportamentos e obrigações subjacentes à transação (cláusulas essenciais e acessórias, condições preliminares ou precedentes que possam ter sido estabelecidas, preço, condições e prazos de pagamento, data de assinatura, garantias, sanções e todas as condições previstas – salvaguardando os interesses de ambas as partes.

3ª Fase – Finalização da Compra e Venda do Imóvel (Escritura)

O contrato definitivo de compra e venda – escritura pública – é normalmente celebrado no cartório notarial, mas também pode ser celebrado através de um documento particular. Trata-se de um contrato que permite a transferência da propriedade de um proprietário para outro mediante o pagamento do preço acordado e tem os seguintes efeitos: (i) transfere o proprietário, (ii) estabelece a obrigação de pagar o preço.

A responsabilidade pelo cumprimento das formalidades e pela cobertura das despesas inerentes cabe à pessoa designada para o efeito na promessa de compra e venda. Na ausência de tal cláusula, o vendedor é responsável pela obtenção de toda a documentação necessária à assinatura do contrato, com exceção dos documentos cuja responsabilidade recai sobre o comprador, tais como: documentos de identificação, procurações e comprovativos de pagamento do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis e do Imposto do Selo – emitidos pelas autoridades judiciais. O responsável pela organização da escritura deve informar a outra parte da data, hora e local pelos meios acordados ou por qualquer outro meio que garanta um aviso de receção.

Os documentos normalmente exigidos para a celebração de uma escritura relativa a um imóvel urbano incluem (i) Certidão Predial contendo a descrição do imóvel e a prova do direito do vendedor a vendê-lo, (ii) comprovativo da caderneta predial, (iv) Licença de Habitação (ou de utilização) ou comprovativo de isenção, (v) Ficha Técnica da Habitação quando aplicável, (vi) Certificado Energético e (vii) documentos comprovativos da identidade das partes.

4ª Fase – Registo da Compra do Imóvel

Após a aquisição do imóvel, é necessário comunicar o facto à Repartição de Finanças local para que o novo proprietário passe a ser responsável pelos respectivos impostos e taxas que recaem sobre o imóvel. Esta comunicação deve ser acompanhada de uma cópia da escritura. É também necessário registar a compra na Conservatória do Registo Predial (o seu advogado tratará destas questões).

Apesar de não ser obrigatório, recomendamos sempre o recurso a um advogado especializado em direito imobiliário, de forma a agilizar todo este processo e garantir os seus interesses.

Para mais informações e esclarecimentos, por favor contacte-nos.

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