Alojamento Local
Muitos portugueses encontram no alojamento local (arrendamento temporário de imóveis a turistas) uma forma de obterem rendimentos extra. Embora possa ser rentável, esta atividade é complexa e implica inúmeras obrigações.
Moradia, apartamento, quarto ou hostel. Independentemente da modalidade, esta atividade tem regras próprias, que são diferentes do arrendamento tradicional e dos empreendimentos turísticos. À luz da legislação, os estabelecimentos de alojamento local são caracterizados como “aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração” e que reúnam os requisitos previstos na lei. Conheça nove passos essenciais para ter um alojamento local.
1. Realizar a comunicação prévia com prazo
O registo dos estabelecimentos de alojamento local é realizado através de uma comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal competente. Esta inscrição é realizada exclusivamente no Balcão Único Eletrónico. Após este procedimento, obrigatório, será atribuído um número de registo – no prazo de 20 dias no caso dos hostels e de 10 dias nos restantes casos – que deverá ser utilizado na publicidade e documentação comercial do estabelecimento. Este é o título válido de abertura do estabelecimento ao público.
A comunicação prévia com prazo deve conter as seguintes informações:
- A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel
- Identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal;
- Endereço do titular da exploração do estabelecimento;
- Nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço;
- Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
- Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.
Deve, ainda, ser acompanhada pelos seguintes documentos:
- Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento(caso se trate de pessoa singular) ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial (caso se trate de pessoa coletiva);
- Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou da sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
- Cópia simples da caderneta predial urbana no caso de o requerente ser o proprietário do imóvel;
- Cópia simples do contrato de arrendamento ou de outro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade;
- Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração;
- Ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso de hostels;
- A modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade de alojamento local (moradia, apartamento, quarto ou hostel).
Fique a saber que 30 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, a câmara municipal realiza uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos.
2. Abrir atividade
Os rendimentos obtidos através do alojamento local são tributados em sede da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). Mas, desde 2017, também pode optar pela categoria F (rendimentos prediais).
Se escolher categoria B, é necessário iniciar atividade nas Finanças, com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta duração). Quando dá início à atividade, tem de optar pelo regime de tributação. Se os rendimentos obtidos não ultrapassarem os 200 000 euros, fica enquadrado no regime simplificado, podendo optar pelo regime de contabilidade organizada. Este último passa a ser obrigatório sempre que os rendimentos anuais forem superiores a 200 000 euros.
Em caso de optar pelo regime simplificado, será aplicado um coeficiente de 0,35 sobre os rendimentos obtidos. Na prática, paga imposto sobre 35% do valor recebido e os restantes 65% são considerados despesas inerentes à atividade. No regime de contabilidade organizada, os lucros e prejuízos são apurados com maior rigor e pode deduzir todas as despesas com a atividade, de acordo com as regras do IRS ou IRC. É, no entanto, obrigatório ter um contabilista certificado.
Se preferir ser tributado pela categoria F, pode englobar todos os rendimentos (sendo apurada a taxa a aplicar sobre a totalidade) ou tributar os rendimentos prediais à taxa de 28%.
3. Cumprir os requisitos gerais do alojamento local
Os estabelecimentos de alojamento local devem obedecer a alguns requisitos, previstos na lei:
- Apresentarem condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
- Estarem ligados à rede pública de abastecimento de água e esgotos;
- Terem água corrente quente e fria;
- Terem uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior;
- Estarem dotados de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
- Disporem de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;
- Disporem de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes;
- As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade; Reunirem sempre condições de higiene e limpeza.
4. Ter atenção aos requisitos de segurança
Além dos requisitos gerais, os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos da legislação aplicável (Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008). Porém, se o alojamento local tiver capacidade inferior a 10 pessoas, a legislação define regras mais simples. Estes imóveis devem ter:
- Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
- Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
- Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.
5. Possuir livro de reclamações
Todos os estabelecimentos de alojamento local devem ter livro de reclamações (devidamente anunciado) e facultá-lo sempre que o utente o peça, diz o artigo 20.º da Lei 62/2018, de 22 de agosto. O titular da exploração deve manter, por um período mínimo de três anos, um arquivo organizado dos livros de reclamações. O livro custa 19,76 euros e pode ser adquirido online, através do site da Imprensa Nacional – Casa da Moeda ou nas lojas físicas.
6. Ter livro de informações em várias línguas
No alojamento local tem ainda de estar disponível um livro de informações com instruções sobre o funcionamento do estabelecimento e as respetivas regras de utilização internas (recolha e seleção de resíduos urbanos, eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso dos vizinhos à vizinhança. Além disso, este documento deve conter o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.
O livro de informações tem de ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.
7. Contratar um seguro de responsabilidade civil obrigatório
Quem explorar um alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício onde se encontra instalada a unidade. Por isso, a lei obriga a contratar um seguro multirrisco de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento. Se não houver seguro válido, o registo é cancelado.
8. Comunicar a entrada e saída de estrangeiros ao SEF
Se pretende abrir um alojamento local, tem de se inscrever no SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa (artigo 14.º da Lei n.º 23/2007). Para tal, deve preencher o boletim de alojamento no prazo de três dias úteis a contar da data de entrada. É ainda obrigatório comunicar a saída dos mesmos, no prazo máximo de três dias úteis. Saiba mais sobre este procedimento aqui.
9. Conhecer as obrigações fiscais
Explorar um alojamento local implica alguns obrigações fiscais, como sejam:
- Emitir fatura-recibo (mais conhecidos como recibos verdes eletrónicos) através do Portal das Finanças ou passar faturas. Se optar pelas faturas, pode recorrer a um programa informático (certificado pela Autoridade tributária) ou imprimir as faturas numa tipografia certificada. Neste último caso, terá de apresentar os recibos emitidos no mês anterior às Finanças, até ao dia 25 de cada mês, recorrendo ao modelo SAF-T;
- Pagar o IVA, através da declaração periódica do IVA. Quem tiver, no ano anterior, rendimentos até 10 000 euros está isento deste imposto;
- Entregar o Modelo 30 (Rendimentos pagos a não residentes). Esta obrigação tem de ser cumprida se, por exemplo, tiver um anúncio do imóvel num site internacional, como o Airbnb ou o Booking, e pague comissões. Deverá entregar este formulário nas Finanças até ao segundo mês após o pagamento do rendimento ao site estrangeiro;
- Se colocar anúncios num site internacional, terá ainda de requisitar à empresa que lhe envie o modelo 21-RFI (pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto português, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação). Caso contrário, terá de fazer retenção na fonte de 25% do valor pago em comissões;
- Antes de iniciar uma atividade de alojamento local, é aconselhável consultar um fiscalista especialista neste assunto.
Nota: Este artigo já contempla as novas regras do alojamento local, que foram publicadas em Diário da República a 22 de agosto de 2018.