Compra de Imóvel
A compra de um imóvel requer a preparação cuidadosa dos documentos necessários e o cumprimento de uma série de procedimentos para garantir o sucesso da transação. Apresentamos os principais documentos que devem ser apresentados, bem como os passos mais importantes na compra de um imóvel em Portugal por um investidor estrangeiro.
O processo de compra pode ser dividido em quatro fases distintas:
1ª Fase – Obtenção e Análise da Documentação do Imóvel em questão
Escolhido o imóvel a comprar, é aconselhável contratar um advogado que o possa aconselhar em todo o processo, analisar os documentos do imóvel e deslocar-se às entidades competentes para os obter:
i) Na Repartição de Finanças:
- Verificar se o imóvel está devidamente registado em nome do vendedor e se está livre de qualquer obrigação fiscal;
- Verificar a solvência do vendedor;
- Obter a caderneta predial onde conste o número do artigo cadastral, a morada do imóvel em causa, a identificação dos limites (norte, sul, nascente, poente), a descrição do imóvel, a área total incluindo área útil e área construída, e a respectiva data de avaliação;
- O valor patrimonial do imóvel é determinado pela avaliação efectuada nos termos do Código do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e reveste-se de importância crucial, uma vez que serve de base ao cálculo da taxa do imposto municipal.
ii) Na Conservatória do Registo Predial:
– Obter uma certidão predial / imóvel actualizada. É, sem dúvida, o documento mais importante pois, para além de confirmar em que nome está registado o imóvel, indica também a existência de eventuais ónus ou encargos para terceiros, bem como se o imóvel está sujeito a algum tipo de hipoteca, servidão, penhora ou processo judicial. Confirma ainda a morada do imóvel, as áreas e se estas correspondem às que estão reflectidas na caderneta predial. É ainda possível obter o historial legal do imóvel, incluindo dados dos anteriores proprietários, datas de compra e venda, entre outros.
iii) Na Câmara Municipal:
- Confirmar se o imóvel está devidamente licenciado para o fim a que se destina (habitação, comércio, serviços ou outro);
- Obter a licença de habitação que identifica o titular da habitação, o número do processo e da licença de construção que deu origem à licença de habitação e a identificação dos respectivos arquitectos e engenheiros envolvidos na construção do imóvel;
- Na Câmara, o advogado confirmará ainda a localização do prédio e eventuais restrições legais à construção, obtendo para o efeito os projectos de arquitetura (plantas "As Built") - ou cópias autenticadas - aprovados pela Câmara Municipal. imóvel construído está de acordo com as plantas apresentadas.
2ª Fase – Elaboração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Após análise de toda a documentação do imóvel e das condições prévias e restrições associadas à compra do mesmo, é elaborado o CPCV. Este é o acordo pelo qual ambas as partes – de comum acordo ou unilateralmente – se comprometem a assinar um futuro contrato definitivo (escritura). Neste sentido, o CPCV deve refletir todos os comportamentos e obrigações subjacentes à transação (cláusulas essenciais e acessórias, condições preliminares ou precedentes que possam ter sido estabelecidas, preço, condições e prazos de pagamento, data de assinatura, garantias, sanções e todas as condições previstas – salvaguardando os interesses de ambas as partes.
3ª Fase – Finalização da Compra e Venda do Imóvel (Escritura)
O contrato definitivo de compra e venda – escritura pública – é normalmente celebrado no cartório notarial, mas também pode ser celebrado através de um documento particular. Trata-se de um contrato que permite a transferência da propriedade de um proprietário para outro mediante o pagamento do preço acordado e tem os seguintes efeitos: (i) transfere o proprietário, (ii) estabelece a obrigação de pagar o preço.
A responsabilidade pelo cumprimento das formalidades e pela cobertura das despesas inerentes cabe à pessoa designada para o efeito na promessa de compra e venda. Na ausência de tal cláusula, o vendedor é responsável pela obtenção de toda a documentação necessária à assinatura do contrato, com exceção dos documentos cuja responsabilidade recai sobre o comprador, tais como: documentos de identificação, procurações e comprovativos de pagamento do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis e do Imposto do Selo – emitidos pelas autoridades judiciais. O responsável pela organização da escritura deve informar a outra parte da data, hora e local pelos meios acordados ou por qualquer outro meio que garanta um aviso de receção.
Os documentos normalmente exigidos para a celebração de uma escritura relativa a um imóvel urbano incluem (i) Certidão Predial contendo a descrição do imóvel e a prova do direito do vendedor a vendê-lo, (ii) comprovativo da caderneta predial, (iv) Licença de Habitação (ou de utilização) ou comprovativo de isenção, (v) Ficha Técnica da Habitação quando aplicável, (vi) Certificado Energético e (vii) documentos comprovativos da identidade das partes.
4ª Fase – Registo da Compra do Imóvel
Após a aquisição do imóvel, é necessário comunicar o facto à Repartição de Finanças local para que o novo proprietário passe a ser responsável pelos respectivos impostos e taxas que recaem sobre o imóvel. Esta comunicação deve ser acompanhada de uma cópia da escritura. É também necessário registar a compra na Conservatória do Registo Predial (o seu advogado tratará destas questões).
Apesar de não ser obrigatório, recomendamos sempre o recurso a um advogado especializado em direito imobiliário, de forma a agilizar todo este processo e garantir os seus interesses.
Para mais informações e esclarecimentos, por favor contacte-nos.